【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】全國商總主席、鄉(xiāng)林集團(tuán)董事長賴正鎰2021年7月6日說，政府7月推出實(shí)價登錄與房地合一「雙2.0」的打房原子彈，5月遭新冠疫情削弱原本預(yù)估的打房力道，尤其歷經(jīng)半年預(yù)告，建商遞延推案，消費(fèi)者自我調(diào)適後，只是推案銷售與購地放緩，但對基本盤的房價並無影響，反而因物價指數(shù)攀高產(chǎn)生通膨疑慮，出現(xiàn)高資族選擇置產(chǎn)避險的轉(zhuǎn)移效應(yīng)。賴正鎰指出，下半年呈現(xiàn)「量縮、價揚(yáng)」格局，預(yù)估售價將往上再墊高1至2成。
 
賴正鎰表示，第3季推案量冷清的可以，他舉例六都的雙北市、臺南與高雄市2021年上半年預(yù)售案推案量，均較2020年同期少了2成多，僅桃園與臺中推案量仍有正成長，但推案速度放緩。他也認(rèn)為全臺疫苗施打率已經(jīng)突破10％，還會提速增長，疫情若能在7月中旬解除三級後趨緩，Q3報復(fù)性消費(fèi)出籠，房地產(chǎn)Q4推案量就會恢復(fù)常態(tài)。總體來說，2020年推案總銷達(dá)1.6兆元的盛況雖不再，但2021年房市「先蹲後跳」，2021年Q4將會急拉尾盤，預(yù)估全年總案量可維持在1.1兆元規(guī)模。
 
2020年起，接連兩年，全球主要國家多實(shí)施貨幣寬鬆政策及降低利率措施紓困救市，低利率、大印鈔助長美、加、歐、日等國持續(xù)QE金融寬鬆，金融與消費(fèi)市場助長通膨疑慮，雖然各主要大國普遍擴(kuò)大注射疫苗，但是Delta印度變異株在全球持續(xù)擴(kuò)散，各國正加緊設(shè)法防堵。新冠肺炎造成全球1.8億人確診染疫，近400萬人死亡，成了天外飛來最大的黑天鵝，對全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生泡沫化的憂心與影響。
 
在臺灣，新冠肺炎疫情衝擊加上國內(nèi)三級警戒再三延長，讓全臺百業(yè)蕭條，民眾減少外出，餐飲僅限外帶，影響旅宿業(yè)及餐飲業(yè)的運(yùn)營，中小型業(yè)者都快撐不住龐大資金壓力，只好暫時停業(yè)。根據(jù)統(tǒng)計，截至6月底，已有267家業(yè)者實(shí)施無薪假，總?cè)藬?shù)更高達(dá)4174人，遽增45％。甚至多家五星飯店宣布終止?fàn)I業(yè)。
 
政府在4月通過房地合一2.0修法，與實(shí)價登錄2.0同步在7月1日實(shí)施，房地產(chǎn)憂心原子彈來了，未料新冠肺炎疫情來勢洶洶，工地缺工缺料下，還要防疫，預(yù)售屋賞屋驟減，工地也被迫減工。房地產(chǎn)可謂腹背受敵，多數(shù)建商只好緊急封盤或暫緩520檔期的推案，下半年Q3的928檔期也備受考驗。
 
從央行最新公佈國銀5月底(土建融)建築貸款餘額來到2兆5820億元的新高點(diǎn)，但年增率雖出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，從1月18.7％到5月16.9％年增率連4降，反映出建商推案與購地腳步放緩，卻從沒停止。
 
他分析在這個關(guān)鍵點(diǎn)，建商持續(xù)購的主因是要超前部署，因為臺灣基本經(jīng)濟(jì)面仍看好，在游資豐沛情形下，臺股2021年底將挑戰(zhàn)2萬點(diǎn)，加上臺灣出口強(qiáng)勁，5G行動網(wǎng)路結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)等新科技應(yīng)用需求擴(kuò)展，加上原物料價格持續(xù)走高，製造業(yè)生產(chǎn)、投資活動續(xù)強(qiáng)，央行和外銀看好臺灣，主計總處更大幅上修2021年經(jīng)濟(jì)成長率至5.46％。
 
賴正鎰分析，近幾年在政府接連政策影響下，房市炒短線的投機(jī)客比例明顯下降，尤其2020年底宣布要以實(shí)價登錄2.0，對紅單趕盡殺絕，現(xiàn)在幾乎剩下剛性需求的自住客和置產(chǎn)客的買盤，那種「住了幾年就想賣房」的比例很少，對於高資產(chǎn)的投資客，他們更是著重在中長期的利潤。
 
鄉(xiāng)林不動產(chǎn)研究室統(tǒng)計，根據(jù)建商開工及建照申請資料，2021年上半年六都預(yù)售推案戶數(shù)約3.8萬戶、總銷規(guī)模6,500億元，與2020年同期比較年增率分別是-11.2％與-9.3％，除了桃園和臺中市有小幅成長之外，受到政府打房的風(fēng)向影響，加上疫情加劇、無薪假人數(shù)持續(xù)增多，連帶也造成購屋人心理恐慌，多數(shù)都會區(qū)推案量衰退逾二成，連帶使總銷金額也下滑。(詳見附表)
 
賴正鎰?wù)f，他在5月時曾建議政府「雙2.0」暫緩一年，但財政部與內(nèi)政部都異口同聲強(qiáng)調(diào)「如期上路」，當(dāng)時業(yè)界從觀望轉(zhuǎn)踏實(shí)，開始認(rèn)真思考實(shí)際的因應(yīng)策略。他發(fā)現(xiàn)近一個月來，仲介、代銷與建商紛紛提前部署因應(yīng)市場變化，包括縮盤，遞延推案，預(yù)售案改成屋後銷售。
 
從2021年上半年推案戶數(shù)來看，桃園與臺中是唯二的推案正成長區(qū)域，最主要是人口紅利及公共建設(shè)持續(xù)帶來利多，以桃園來說，產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐帶動就業(yè)，又有房價基期低的優(yōu)勢，近幾年桃園一直穩(wěn)居六都家戶購屋比第一名。交易熱區(qū)除了桃園中正藝文特區(qū)與其周邊中古屋外，也包含各新興重劃區(qū)，如：經(jīng)國特區(qū)、中路重劃區(qū)和小檜溪重劃區(qū)。而臺中市上半年推案穩(wěn)定破萬戶，則是臺商回遊加碼置產(chǎn)，以及捷運(yùn)綠線通車、水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)、屯區(qū)與海線重大建設(shè)陸續(xù)到位，受人口紅利與軌道經(jīng)濟(jì)雙重加持。
 
展望下半年到2022年的房市趨勢，賴正鎰?wù)J為將呈現(xiàn)五大現(xiàn)象，包括(一)疫情解封的速度與房市回溫同步，報復(fù)性買盤一觸即發(fā)。(二)受營建成本上漲，預(yù)估新建案開案價調(diào)漲約15至20％。(三)疫情催化換屋型需求，戶數(shù)單純且50坪以上中大坪數(shù)產(chǎn)品受青睞。(四)全球資金寬鬆通膨隱憂擴(kuò)大，高資產(chǎn)族加碼佈局房地產(chǎn)作資產(chǎn)配置。(五)雙北都會區(qū)土地稀有，房地合一2.0針對都更與危老重建之稅務(wù)認(rèn)定放寬，政策面作多，將是提高優(yōu)質(zhì)地段加速都更的誘因。
 
賴正鎰表示，下半年與2022年房市表現(xiàn)並不悲觀，因為臺灣房市會有機(jī)會在2021年Q4隨報復(fù)性消費(fèi)出籠而出現(xiàn)快速反彈，且新成屋的不二價市場會加速成形，預(yù)售案也會減半，變成先建後售居多，此外，高資產(chǎn)族的置產(chǎn)計畫增加，52坪以上的中大坪數(shù)產(chǎn)品，將可望重回主流。
 
他認(rèn)為，未來解除三級警戒後隨著報復(fù)性消費(fèi)意識抬頭，房市也可望反彈回溫，特別是原物料上漲、工資增加及通膨疑慮，種種因素都可能推升房價，他估算在這一波土地與鋼價、原物料雙漲推升下，營建成本每坪至少多出2萬元，較2020年提高15％以上，建商只好減少預(yù)售比例，改採「邊建邊售」或「先建後售」，下半年呈現(xiàn)「量縮、價揚(yáng)」格局，預(yù)估售價將往上再墊高1至2成。